계약금보다 먼저 ‘누구의 집인지’를 확인하세요
전월세 계약은 집의 상태만 보고 결정하기 어렵습니다. 등기부등본의 소유자, 선순위 권리, 세금 체납 가능성, 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다. 중개사가 설명했더라도 임차인이 서류의 발급 시점과 내용을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
아래 내용은 일반적인 확인 순서입니다. 다가구주택, 신탁등기, 법인 임대인, 공동소유, 근저당이 복잡한 계약은 공인중개사·법률 전문가와 보증기관에 개별 확인하세요.
집을 보러 갈 때
- 건축물대장상 용도와 실제 주거 형태가 일치하는지 봅니다.
- 수도, 누수, 보일러, 창호, 곰팡이, 배수와 옵션 상태를 사진으로 남깁니다.
- 관리비에 포함되는 항목과 최근 평균 금액을 확인합니다.
- 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는 주소인지 묻습니다.
- 전세라면 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 보증기관에 확인합니다.
‘보증보험 가능’이라는 말만 믿지 말고 주택 유형, 보증금, 공시가격, 선순위 채권 등 본인 계약 조건을 제시해 확인하세요.
계약금 보내기 전
인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 발급해 표제부·갑구·을구를 차례로 봅니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매 관련 기재를, 을구에서는 근저당권 등 담보권을 확인합니다. 계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자가 일치해야 합니다.
대리인이 나온다면 위임장, 인감증명서, 위임 범위와 소유자 본인 의사를 확인합니다. 보증금은 가급적 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 보관하세요.
특약에는 말로 합의한 내용을 적습니다
| 확인할 내용 | 특약 예시의 핵심 |
|---|---|
| 권리 변동 | 잔금·전입 완료 전 추가 담보권 설정 금지 |
| 보증 가입 | 임대인 귀책으로 반환보증 가입 불가 시 처리 |
| 시설 상태 | 수리할 항목, 비용 부담, 완료 기한 |
| 세금·관리비 | 미납분 부담 주체와 정산 기준 |
| 계약 해제 | 중요 사실이 설명과 다를 때 반환 기준 |
문구 하나가 모든 위험을 막지는 못합니다. 특약이 실제로 유효하고 집행 가능한지는 계약 구조에 따라 다르므로 큰 금액의 계약은 전문가 검토를 고려하세요.
잔금일에는 등기부를 다시 발급합니다
계약일과 잔금일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있습니다. 잔금 보내기 직전에 등기부를 다시 발급해 변동 여부를 확인하고, 집 상태와 열쇠·비밀번호 인계를 점검합니다. 송금 계좌와 수취인을 다시 확인한 뒤 잔금 영수증을 받으세요.
입주 후에는 가능한 한 빠르게 전입신고와 확정일자 절차를 진행합니다. 전입신고·확정일자·실제 점유가 임차인 보호에서 어떤 역할을 하는지 정부24와 주택임대차 관련 공식 안내에서 확인하세요.
계약 후 보관할 자료
- 서명한 계약서와 특약 원본
- 계약일·잔금일의 등기부등본
- 중개대상물 확인·설명서와 공제증서
- 보증금 이체확인증과 영수증
- 입주 전 시설 상태 사진·영상
- 전입신고·확정일자, 반환보증 관련 확인 자료
공식 참고 자료
정책과 보증 요건은 바뀔 수 있으므로 계약 시점의 최신 기준을 확인하세요.
